聚焦：4月上海二手房成交量下挫，置換客戶及投資客“陷兩難”

據(jù)滬上多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，4月上海二手房成交量約1.72萬套，環(huán)比3月下降了近3成，減少約7000套房源。這一數(shù)據(jù)相比今年2月1.9萬套的成交量，同樣減少了近2千套。

從2019-2021年歷年表現(xiàn)來看，4月二手房成交量低于3月屬于較為合理的回調(diào)，不過低于2月份的情況較為罕見。通常2月處于上海傳統(tǒng)春節(jié)前后，交易縮量合情合理，隨著傳統(tǒng)樓市小陽春的金三銀四到來，交易量會有所攀升。

當(dāng)然今年上海樓市的小陽春來得較早，2月二手房成交量相比1月幾乎翻番，超過市場預(yù)期，不排除購買力或被提前透支的可能性。伴隨二手房成交出現(xiàn)降溫，掛牌量的持續(xù)走高，未來數(shù)月市場或?qū)⑦M(jìn)入一個下行的周期。

(資料圖片僅供參考)

掛牌量走高趨勢存在，網(wǎng)傳40萬套消息不實(shí)

近日還有網(wǎng)傳消息稱上海二手房掛牌量達(dá)到了40萬套，目前關(guān)于上海二手房掛牌量的說法眾說紛紜，沒有確切的數(shù)據(jù)。

官方在房地網(wǎng)上會展示各區(qū)二手房的掛牌詳情，據(jù)了解，該公示的信息僅為房源的掛牌次數(shù)，并非實(shí)際的樓盤掛牌量，就是說一套房源在多個中介平臺上掛牌，都會被計(jì)算在房地網(wǎng)上，因此存在重復(fù)掛牌的房源。

截圖源自網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

由此來看，網(wǎng)絡(luò)上解讀上海有40萬掛牌房源的信息并不屬實(shí)。當(dāng)然，春節(jié)后上海二手房整體掛牌量在持續(xù)走高的情況確實(shí)存在，再疊加上海二手房核驗(yàn)價(jià)放松，此前僅在中介內(nèi)網(wǎng)“不對外公示”的房源，如今也逐步對外展示。

豪宅掛牌價(jià)格高，老小區(qū)置換難度大

今年以來，市場上流傳較多的聲音是豪宅掛牌價(jià)格及掛牌量雙雙突破新高，例如4批次入市的云錦東方，新房均價(jià)16.49萬/平。而鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，云錦東方在網(wǎng)上的掛牌均價(jià)為22-23元/平，最近的一次成交發(fā)生在今年2月，交易均價(jià)為23萬元/平，此外諸如翠湖天地的部分房源掛牌價(jià)格已紛紛站上30萬/平。

圖源貝殼找房官網(wǎng)截圖

當(dāng)然豪宅僅是上海樓市的少數(shù)派，市場上絕大多數(shù)房東都能感受到二手市場的含義，網(wǎng)易房產(chǎn)在此前的調(diào)查中，有房東曾表示掛牌房源已降價(jià)多次卻依然無人問津，尤其是很多老舊小區(qū)，想要出售老房并置換改善新房的難度不小。（詳情可查看上海二手房成交和掛牌量紛紛刷新高，房東：掛了很久還沒賣掉）

掛牌房源太多，如果價(jià)格上妥協(xié)太多或影響到置換資金，但不大幅降價(jià)房子根本賣不掉，這讓賣家陷入了兩難。

此外，購房者也越來越精明，打新熱潮下，除了市中心總價(jià)較低的房源，買家會刻意回避那些高均價(jià)、房齡較長的二手房。

新盤交付潮來臨，“投資客”由售轉(zhuǎn)租

不僅市區(qū)老舊小區(qū)房源積壓，新房市場上還有不少“投資型”買家，想通過購買新房來“低進(jìn)高出”。以上海新房市場較為火熱的大虹橋?yàn)槔瑓^(qū)內(nèi)的熱門項(xiàng)目蟠龍?zhí)斓囟谟谌ツ甑捉桓叮壳霸撔^(qū)的掛牌價(jià)格高達(dá)10萬/平。在4月底結(jié)束的上海一批次土拍中，該盤附近出讓的一幅宅地的房地聯(lián)動價(jià)僅為6.4萬/平。

網(wǎng)易房產(chǎn)從當(dāng)?shù)劓溂业囊幻脴I(yè)顧問處了解到，大虹橋近期有不少剛交付的新盤，如蟠龍?zhí)斓亍⒔鸬睾鐞倿车刃卤P，這些樓盤掛牌價(jià)格普遍高于市場上多數(shù)項(xiàng)目，加上大虹橋下階段還會有不少新盤推出，二手看房客戶對這些房源的購買意愿并不強(qiáng)烈，對此有很多業(yè)主會由售轉(zhuǎn)租。

筆者從貝殼官網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，蟠龍?zhí)斓啬壳霸谠撈脚_上有18套掛牌房源，此外還有多達(dá)78套出租房源，可見大虹橋購房者中用來投資的客戶占比并不低。

圖源貝殼找房官網(wǎng)截圖

該中介機(jī)構(gòu)的置業(yè)顧問表示，由于蟠龍?zhí)斓囟谠诓痪们皠偨桓叮袌錾嫌楷F(xiàn)出了大量的出租房源，短期來看出租周期較長，當(dāng)然只要價(jià)格足夠有吸引力，隔天就租出去的可能性也有。不過該工作人員表示，隨著7-9月的畢業(yè)季和開學(xué)季的來臨，后期租賃行情會有所好轉(zhuǎn)，畢竟這一片區(qū)內(nèi)有多所國際學(xué)校，新周期的租賃需求會比較旺盛。

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