“五一”北京新房進(jìn)入第二波流量期-世界微動(dòng)態(tài)

相較于二手房市場的降溫，北京新房市場“人氣”尚有余熱。

“五一”小長假期間，北京商報(bào)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京新房市場受到假期人流的惠及，一些熱門板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，案場客戶到訪量增長明顯，疊加“特價(jià)”“價(jià)格倒掛”“買房送車位”等促銷，以及第三方中介的引流，迎來了今年以來的“第二波流量”，甚至部分出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目人氣也開始回升。

【資料圖】

打折促銷送車位

“人氣最好的時(shí)候還是在今年2月，‘五一’小長假期間屬于第二波流量。”5月3日，在北京昌平文源府售樓處，一位臨時(shí)接待北京商報(bào)記者的客戶經(jīng)理介紹，從“五一”小長假第一天開始，到訪客戶就有明顯增長。“如果是提前預(yù)約的客戶，會(huì)安排分批接待，直接到訪的客戶，在緊急狀態(tài)下可能會(huì)安排集中接待，一帶多也不是沒有。”

無獨(dú)有偶，在朝陽青云上府售樓處，銷售人員李海榮(化名)告訴記者，“五一”小長假期間，每天來看房的客戶確實(shí)明顯增多，成交量也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。

在被問及“第二波流量”究竟是意外還是意料之內(nèi)，上述兩位銷售人員均表示“還算是意料之內(nèi)”。

“原本每年‘五一’不出京且有購房需求的人就會(huì)啟動(dòng)看房，今年前期鋪墊也比較多，對客戶蓄水池摸得也有點(diǎn)底，我們索性就連市了。”

所謂摸底，便是各家開發(fā)商給出的“五一”特惠。

據(jù)上述文源府客戶經(jīng)理透露，為了在“五一”小長假期間聚攏人氣，項(xiàng)目也給出買房送車位的優(yōu)惠。“目前北京設(shè)置了商品房銷售指導(dǎo)價(jià)，所以在價(jià)格方面沒辦法有太大讓步，不過一個(gè)車位也將近20多萬了，這一活動(dòng)僅有假期的5天期限。”

買房送車位之外，也有項(xiàng)目主打“特價(jià)”“一口價(jià)”等操作。

在李海榮向記者展示的當(dāng)天簽約房源中，記者注意到所簽約房源均價(jià)要低于該項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)。李海榮也承認(rèn)，“出貨”快的主要原因也是在于價(jià)格“讓利”，項(xiàng)目為了聚攏人氣，有“特價(jià)”“一口價(jià)”等操作。

但并非所有項(xiàng)目都像李海榮提到的“連市”。

同樣位于“海淀北”的越秀星樾，因節(jié)前出清過快，售樓處在“五一”進(jìn)入半休假狀態(tài)。記者在現(xiàn)場看到的更多是退意向金的客戶，而不是買房的客戶。“項(xiàng)目整體銷售大概900套房源，期房和現(xiàn)房各一半。目前期房只能等清退了，而且清退房源也主要以之前的意向客戶為主，新客戶基本上只能等現(xiàn)房。”項(xiàng)目現(xiàn)場值班人員如此回應(yīng)。

“市場尚未完全恢復(fù)”

雖然北京新房市場“人氣”尚有余熱，但反映到數(shù)據(jù)層面卻并不理想。

中指5月4日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年“五一”期間(4月29日-5月3日)，北京成交面積約1.4萬平方米，較2022年同期下降約65%。

“新房的網(wǎng)簽要比二手房往往節(jié)奏更慢，有的甚至半年以上。”一位業(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報(bào)記者，之所以有如此反差，主要有兩方面原因：一方面是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，短期趨勢變化不宜作為樓市走勢的判斷依據(jù)；另一方面也是北京新房市場冷熱不均的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目遭“搶”，老大難項(xiàng)目仍無人問津。“目前開發(fā)商的一些讓利動(dòng)作，也說明市場尚未完全恢復(fù)。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，可以看到當(dāng)前北京優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目不少，但老大難項(xiàng)目也占比頗大，冷熱不均的分化狀態(tài)，受到供需雙方的共同推動(dòng)。“資源分配不均衡，區(qū)域界面成熟度也不一樣，大家買房會(huì)集中在高價(jià)值區(qū)域，這些區(qū)域更具備確定性，因此房企拿地也主要集中在確定性地塊。”

4月28日，北京成功出讓兩宗分別位于通州和朝陽的住宅用地，總成交金額63.6億元，此次地塊出讓表現(xiàn)依然冷熱分明，朝陽地塊底價(jià)出讓，通州地塊則觸頂“雙上限”。

價(jià)格指標(biāo)不再排第一位

北京商報(bào)記者此次走訪也注意到一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象，購房者在選擇樓盤時(shí)不再是單個(gè)區(qū)域進(jìn)行比較，而是多個(gè)區(qū)域的同類樓盤進(jìn)行比較。對于樓盤選擇也更加理性，傾向于優(yōu)質(zhì)區(qū)域、高性價(jià)比的項(xiàng)目，價(jià)格指標(biāo)不再排第一位。

在文源府售樓處，一對中年夫妻透露，他們目前雖然住在豐臺(tái)區(qū)，但“五一”期間看房范圍涉及豐臺(tái)、昌平、通州、朝陽等多個(gè)區(qū)域。“要多走、多看、多對比，選擇范圍彈性更大，這樣也容易選到理想型，現(xiàn)在已經(jīng)不計(jì)較南北差異了。”

與這對夫妻的觀點(diǎn)類似，走訪期間，記者也了解到，跨區(qū)域看房的購房客群并不在少數(shù)，“理想型”也是他們認(rèn)為的確定性。在他們眼中，區(qū)位、配套、戶型以及可以適配的價(jià)格同等重要。

出險(xiǎn)房企項(xiàng)目開始回流

除優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目人氣旺外，北京商報(bào)記者在走訪期間還注意到，部分出險(xiǎn)房企在成功處理債務(wù)問題后，旗下項(xiàng)目的熱度開始回流。

在朝陽的融創(chuàng)旗下朝陽壹號(hào)售樓處，5月3日當(dāng)天的人流量可以用“可觀”來形容。在談及融創(chuàng)此前的債務(wù)危機(jī)時(shí)，有購房者承認(rèn)，是知道開發(fā)商爆雷狀況的，但目前融創(chuàng)已經(jīng)有恢復(fù)的信號(hào)，所以才打算提前關(guān)注。“未來開發(fā)商可能會(huì)為了快速回籠資金，打出更低的價(jià)格優(yōu)惠，這也是我們來了解此類房源的原因所在。”

郭毅稱，雖然購房者信心回歸，但好的項(xiàng)目才能促進(jìn)成交，未來市場政策的“寬松”至關(guān)重要。“相較于二手房，北京新房市場下行速度并沒有那么快，但5月后，如果市場還不給到積極的政策信號(hào)，那么可能從數(shù)據(jù)面上看，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較明顯的下行。”

中指研究院分析師孟新增表示，進(jìn)入二季度，去年積壓需求已基本釋放結(jié)束，但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，市場仍面臨下行壓力。短期來看，在市場企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái)，一線城市調(diào)控或以微調(diào)為主，因區(qū)施策。二線城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng)，核心區(qū)外有望逐步取消限制性政策，或?qū)κ袌鲂判暮褪袌鲱A(yù)期起到積極作用。

在孟新增看來，伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，二季度全國房地產(chǎn)市場或逐漸趨穩(wěn)，全國商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長，但城市分化行情加劇，熱點(diǎn)城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下，市場活躍度有望保持，但多數(shù)城市市場調(diào)整壓力仍然較大。

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