均價3.6萬，人南一環的這個新盤值不值？

5月26日，人南一環（原四川省運動技術學校所在地）39畝項目對外公布了項目產品信息。

當年抽簽拿到這塊地的“中瑞天悅”換了一身新衣，以“新綠色置業”的身份，正式發布TGC新綠啟境的“小目標”：以36000元/㎡的銷售均價，500-800萬的總價，“致獻465位城市塔尖。”據置業顧問透露，項目將于本月底入市。

【資料圖】

TGC新綠啟境銷售現場

地處人民南路與南一環交界處，來福士廣場為鄰，這樣的黃金地段和“城市塔尖”的目標相比，看起來的確匹配。

但仔細看項目釋放的產品信息：容積率3.0，6棟2梯4戶、3梯3戶的圍合式建筑，產品建面約143-198㎡，近一半房源為160-168㎡的四房，似乎與項目定位的“塔尖藏品”不太匹配。

對“新綠色置業”而言，“TGC新綠啟境”開啟了企業的新篇，但在其公布產品規劃后，迎來業內唏噓聲不斷：“這一地段，配這一產品，可能并不合適。”

難得好地

房企夢寐以求的“富裕仗”

時間回溯到2022年4月，成都當年度的首次集中供地上，這宗位于人南一環（原運動技術學院）占地約39畝、容積率約3.0的地塊，吸引了多家房企業抽簽角逐。

據統計，2019年至今，南一環內外的住宅供應也僅有陽光城·檀悅、天府匯中心以及卓越·云門錦繡三個項目。當樓市“回歸主城”聲音嘹亮之時，該地塊絕對擔得起“稀缺”。在臨拍的前一晚，記者還接到了國內一家擅長打造高端住宅項目的知名房企對該地塊定位的電話客研。

在建的TGC新綠啟境

最終，地塊被名為“中瑞天悅”的公司抽中，成交樓面地價13600元/㎡，清水限價30500元/㎡。有近16900元/㎡的房地價差沒有配建、沒有無償移交，清水限價跟周邊區域價值匹配。毫無疑問，拿下人南39畝地塊是很多開發商都想打的“富裕仗”，這是一宗誰中簽誰賺錢的生意。

TGC新綠啟境區位示意圖

由于其項目特殊的地理位置，成都地產業界和關注城市中心物業的購房者都對其充滿了期待。作為成都最早開發的區域，因綜合因素南一環人南商圈前些年開發進展緩慢，但近一年時間伴隨著城市更新步伐的加速，區域面貌也即將煥新。

最大的利好來自于省體所在位置規劃的國際體育城的開工建設。今年2月，占地約130余畝、計劃總投資45億元，由省體育局、省體職院和武侯區國投共同打造的國際體育公園城開工，總建筑面積約28萬㎡，由1棟超高層辦公塔樓、1棟高層辦公塔樓、1棟高層商業裙房及地下空間等組成。

國際體育城效果意境圖

“新手”上場

帶來了十年前的產品

土拍場上的幸運，讓中瑞天悅這個成都樓市的新手吸引了眾多關注。但從項目近期公開的產品信息來看，很確定，這個新手并不自信。

按照航空限高80米、建筑密度不超過20%的指標限定，項目圍合式布局6棟21F和25F的高層建筑，共465戶。以風車樓型點式排布，住宅主力建面約143-198㎡，在頂樓規劃少量建面超過400㎡的特殊戶型。

從總平圖上可以看到，建面約143㎡、160㎡和168㎡所在的1、3、4棟，更臨一環路，為2梯4戶；建面約162㎡、198㎡的戶型所在2、5、6棟為3梯3戶。

TGC新綠啟境總平及戶型分布圖

據項目置業顧問透露，首批次將推出2、3、4棟，共計225套房源，精裝有3000元/㎡和6000元/㎡兩種選擇。“算下來建面約143㎡的戶型總價約500萬元，建面約168 ㎡的戶型總價約在600萬元左右，建面約198㎡的戶型將在750-800萬元之間。部分臨一環路房源的總價會低一些。”

項目產品信息公開后，多位業內人士稱，可能因為缺乏開發經驗和流速提升（回款壓力），開發商選擇了看似安全的產品面積段和總價段，但這樣的方法與土地的稀缺價值并不匹配。這在銷售階段會遇到高總價客戶排斥，功能改善摸高的情形出現。

該項目之前，在中瑞天悅母公司的主營業務是醫藥、能源。其官網信息顯示，新綠色藥業是全國中藥配方顆粒六家試點企業之一，其主要產品包含全智能發藥機、中藥飲片和治療慢性膽囊炎的膽舒滴丸等。

圖據：新綠色藥業集團官網

在房地產領域，并不具備知名度和作品，此前在國賓板塊、郫都、大邑以及云南騰沖等地開發過一些零星的項目，且交付量較小。

尤其在考驗手藝的高端物業市場，該開發商的經驗值幾乎為“零”。或許意識到品牌影響力缺失這一點，今年3月，出現在“2023中國房地產百強企業研究成果發布會”上中瑞天悅，已包裝上新的品牌名——新綠色置業。

為了立面顏值，犧牲產品“里子”

從公開的產品規劃上看，品牌的換名，卻依舊沒能給開發商帶來產品自信。

“開發商把力量都用在了公建化的玻璃幕墻外立面上。對于在這一地段，尤其單價來到36000元/㎡的項目來講，這樣先‘面子’再‘里子”的產品邏輯理論上是正確的，先保證樓型的外輪廓和最大化占盡城市景觀資源。

TGC新綠啟境外立面效果意境圖

一位房企設計部負責人點評稱，TGC新綠啟境的問題在于，因過度強化外立面效果，放棄了戶內空間的舒適度。呈現在當前產品上，最直觀的反饋便在于多個維度上的“槽點”：

①近一半房源為兩梯四戶，戶戶有對視

根據目前公開信息顯示，TGC新綠啟境465戶的總價都在500萬+，但項目近一半的房源都為兩梯四戶。有房企人士點評稱，只有極度自信的開發商才敢在高單價的項目中采用這種“剛需梯戶比”。

TGC新綠啟境沙盤圖

新綠啟境采用點式排布的風車樓型，最大的弊端在于，同樓層之間的對視。而該項目為追求外立面的美觀，又大面積采用了玻璃幕墻。簡言之，在自己家就可能看到隔壁鄰居在追什么劇，缺失了高端住宅項目最在意的私密感。

②公攤較高，得房率低

去年以來，成都各家房企開始在建面約143㎡的戶型上“卷”產品力，T2產品算上陽臺等半面積空間，實得面積的公攤大多已做到約10%以內。

但從TGC新綠啟境公開的產品信息看，受梯戶比的影響，把陽臺封進客廳后，公攤達到約21%。以至建面約143㎡的戶型只做出套三的設計，而且每個房間的尺度還并不夠寬敞。

TGC新綠啟境建面約143㎡戶型圖

空間的局促，不單是在這一個戶型上，已成為TGC新綠啟境每個戶型的“通病”。建面約198㎡戶型中，主臥開間僅有約3.9米，進深約3.7米——這是什么樣的概念？同一大區域，南二環十年前的項目紫檀，建面約185㎡的套四戶型中，其兩個臥室的尺度都比這一戶型大。

一般而言，開間小會顯得空間局促，進深短則會影響臥室功能的使用。以該項目168㎡的三個臥室為例，含墻體3米5的進深，安裝完60公分的標準衣柜后，一個寬度1米8的床進去后，連放兩個床頭柜的空間都沒有了。

TGC新綠啟境建面約168㎡戶型圖

紫檀建面約185㎡戶型圖，圖據：貝殼APP

③略顯“雞肋”的泳池

在建面約198㎡的戶型中，開發商設計有一泳池。

從成都最早的大平層產品譽峰，到最新的錦江賦，都做了這一設計。但譽峰和錦江賦做泳池的戶型面積都超過300㎡，在200㎡以下戶型上做泳池，TGC新綠啟境開創了成都市場先河。而當整體建面縮小近30%之后，泳池的大小也只有長約4米、寬約2.2米。

TGC新綠啟境建面約198㎡戶型圖

這樣的尺度顯然讓泳池略顯“雞肋”。一位看過項目的購房者就在社交平臺上稱，“只能考慮做魚池或填成茶室”。甚至在網上還有網友給出了把泳池改成廚房，現在的廚房改成餐廳的設計方案。

回歸主城背景下，誰該買新綠啟境？

回歸主城的聲音漸起，在成都商報購房者俱樂部的粉絲群里，有粉絲咨詢發哥對這個項目的看法和能不能買？

從地塊的稀缺性來看，這本該是一個代表成都，攬獲頭部買家的頂流產品。

該宗地清水房限價為30500元/㎡，如果按照當前開發商對外傳遞的36000元/㎡的均價，這是目前成都主城新房的價格“天花板”之一。

什么可以支撐溢價？品牌和產品。但在新綠啟境，品牌，是個新手。產品，吸引力不足。

在建的TGC新綠啟境

近些年成都樓市的多個項目證明，當總價來到500-800萬級時，客戶不會相信情懷，只會做價值判斷。那么新綠啟境能帶給買房人的到底是什么？

沒有絕對的好房子，如果你是非常渴望市中心物業的自住購房者，能夠接受它的產品，那么依然值得大膽入手。

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