5月26日，人南一環(huán)（原四川省運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)校所在地）39畝項(xiàng)目對(duì)外公布了項(xiàng)目產(chǎn)品信息。

當(dāng)年抽簽?zāi)玫竭@塊地的“中瑞天悅”換了一身新衣，以“新綠色置業(yè)”的身份，正式發(fā)布TGC新綠啟境的“小目標(biāo)”：以36000元/㎡的銷售均價(jià)，500-800萬的總價(jià)，“致獻(xiàn)465位城市塔尖。”據(jù)置業(yè)顧問透露，項(xiàng)目將于本月底入市。

【資料圖】

TGC新綠啟境銷售現(xiàn)場

地處人民南路與南一環(huán)交界處，來福士廣場為鄰，這樣的黃金地段和“城市塔尖”的目標(biāo)相比，看起來的確匹配。

但仔細(xì)看項(xiàng)目釋放的產(chǎn)品信息：容積率3.0，6棟2梯4戶、3梯3戶的圍合式建筑，產(chǎn)品建面約143-198㎡，近一半房源為160-168㎡的四房，似乎與項(xiàng)目定位的“塔尖藏品”不太匹配。

對(duì)“新綠色置業(yè)”而言，“TGC新綠啟境”開啟了企業(yè)的新篇，但在其公布產(chǎn)品規(guī)劃后，迎來業(yè)內(nèi)唏噓聲不斷：“這一地段，配這一產(chǎn)品，可能并不合適。”

難得好地

房企夢(mèng)寐以求的“富裕仗”

時(shí)間回溯到2022年4月，成都當(dāng)年度的首次集中供地上，這宗位于人南一環(huán)（原運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院）占地約39畝、容積率約3.0的地塊，吸引了多家房企業(yè)抽簽角逐。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年至今，南一環(huán)內(nèi)外的住宅供應(yīng)也僅有陽光城·檀悅、天府匯中心以及卓越·云門錦繡三個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)樓市“回歸主城”聲音嘹亮之時(shí)，該地塊絕對(duì)擔(dān)得起“稀缺”。在臨拍的前一晚，記者還接到了國內(nèi)一家擅長打造高端住宅項(xiàng)目的知名房企對(duì)該地塊定位的電話客研。

在建的TGC新綠啟境

最終，地塊被名為“中瑞天悅”的公司抽中，成交樓面地價(jià)13600元/㎡，清水限價(jià)30500元/㎡。有近16900元/㎡的房地價(jià)差沒有配建、沒有無償移交，清水限價(jià)跟周邊區(qū)域價(jià)值匹配。毫無疑問，拿下人南39畝地塊是很多開發(fā)商都想打的“富裕仗”，這是一宗誰中簽誰賺錢的生意。

TGC新綠啟境區(qū)位示意圖

由于其項(xiàng)目特殊的地理位置，成都地產(chǎn)業(yè)界和關(guān)注城市中心物業(yè)的購房者都對(duì)其充滿了期待。作為成都最早開發(fā)的區(qū)域，因綜合因素南一環(huán)人南商圈前些年開發(fā)進(jìn)展緩慢，但近一年時(shí)間伴隨著城市更新步伐的加速，區(qū)域面貌也即將煥新。

最大的利好來自于省體所在位置規(guī)劃的國際體育城的開工建設(shè)。今年2月，占地約130余畝、計(jì)劃總投資45億元，由省體育局、省體職院和武侯區(qū)國投共同打造的國際體育公園城開工，總建筑面積約28萬㎡，由1棟超高層辦公塔樓、1棟高層辦公塔樓、1棟高層商業(yè)裙房及地下空間等組成。

國際體育城效果意境圖

“新手”上場

帶來了十年前的產(chǎn)品

土拍場上的幸運(yùn)，讓中瑞天悅這個(gè)成都樓市的新手吸引了眾多關(guān)注。但從項(xiàng)目近期公開的產(chǎn)品信息來看，很確定，這個(gè)新手并不自信。

按照航空限高80米、建筑密度不超過20%的指標(biāo)限定，項(xiàng)目圍合式布局6棟21F和25F的高層建筑，共465戶。以風(fēng)車樓型點(diǎn)式排布，住宅主力建面約143-198㎡，在頂樓規(guī)劃少量建面超過400㎡的特殊戶型。

從總平圖上可以看到，建面約143㎡、160㎡和168㎡所在的1、3、4棟，更臨一環(huán)路，為2梯4戶；建面約162㎡、198㎡的戶型所在2、5、6棟為3梯3戶。

TGC新綠啟境總平及戶型分布圖

據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問透露，首批次將推出2、3、4棟，共計(jì)225套房源，精裝有3000元/㎡和6000元/㎡兩種選擇。“算下來建面約143㎡的戶型總價(jià)約500萬元，建面約168 ㎡的戶型總價(jià)約在600萬元左右，建面約198㎡的戶型將在750-800萬元之間。部分臨一環(huán)路房源的總價(jià)會(huì)低一些。”

項(xiàng)目產(chǎn)品信息公開后，多位業(yè)內(nèi)人士稱，可能因?yàn)槿狈﹂_發(fā)經(jīng)驗(yàn)和流速提升（回款壓力），開發(fā)商選擇了看似安全的產(chǎn)品面積段和總價(jià)段，但這樣的方法與土地的稀缺價(jià)值并不匹配。這在銷售階段會(huì)遇到高總價(jià)客戶排斥，功能改善摸高的情形出現(xiàn)。

該項(xiàng)目之前，在中瑞天悅母公司的主營業(yè)務(wù)是醫(yī)藥、能源。其官網(wǎng)信息顯示，新綠色藥業(yè)是全國中藥配方顆粒六家試點(diǎn)企業(yè)之一，其主要產(chǎn)品包含全智能發(fā)藥機(jī)、中藥飲片和治療慢性膽囊炎的膽舒滴丸等。

圖據(jù)：新綠色藥業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，并不具備知名度和作品，此前在國賓板塊、郫都、大邑以及云南騰沖等地開發(fā)過一些零星的項(xiàng)目，且交付量較小。

尤其在考驗(yàn)手藝的高端物業(yè)市場，該開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)值幾乎為“零”。或許意識(shí)到品牌影響力缺失這一點(diǎn)，今年3月，出現(xiàn)在“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上中瑞天悅，已包裝上新的品牌名——新綠色置業(yè)。

為了立面顏值，犧牲產(chǎn)品“里子”

從公開的產(chǎn)品規(guī)劃上看，品牌的換名，卻依舊沒能給開發(fā)商帶來產(chǎn)品自信。

“開發(fā)商把力量都用在了公建化的玻璃幕墻外立面上。對(duì)于在這一地段，尤其單價(jià)來到36000元/㎡的項(xiàng)目來講，這樣先‘面子’再‘里子”的產(chǎn)品邏輯理論上是正確的，先保證樓型的外輪廓和最大化占盡城市景觀資源。

TGC新綠啟境外立面效果意境圖

一位房企設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人點(diǎn)評(píng)稱，TGC新綠啟境的問題在于，因過度強(qiáng)化外立面效果，放棄了戶內(nèi)空間的舒適度。呈現(xiàn)在當(dāng)前產(chǎn)品上，最直觀的反饋便在于多個(gè)維度上的“槽點(diǎn)”：

①近一半房源為兩梯四戶，戶戶有對(duì)視

根據(jù)目前公開信息顯示，TGC新綠啟境465戶的總價(jià)都在500萬+，但項(xiàng)目近一半的房源都為兩梯四戶。有房企人士點(diǎn)評(píng)稱，只有極度自信的開發(fā)商才敢在高單價(jià)的項(xiàng)目中采用這種“剛需梯戶比”。

TGC新綠啟境沙盤圖

新綠啟境采用點(diǎn)式排布的風(fēng)車樓型，最大的弊端在于，同樓層之間的對(duì)視。而該項(xiàng)目為追求外立面的美觀，又大面積采用了玻璃幕墻。簡言之，在自己家就可能看到隔壁鄰居在追什么劇，缺失了高端住宅項(xiàng)目最在意的私密感。

②公攤較高，得房率低

去年以來，成都各家房企開始在建面約143㎡的戶型上“卷”產(chǎn)品力，T2產(chǎn)品算上陽臺(tái)等半面積空間，實(shí)得面積的公攤大多已做到約10%以內(nèi)。

但從TGC新綠啟境公開的產(chǎn)品信息看，受梯戶比的影響，把陽臺(tái)封進(jìn)客廳后，公攤達(dá)到約21%。以至建面約143㎡的戶型只做出套三的設(shè)計(jì)，而且每個(gè)房間的尺度還并不夠?qū)挸ā?/strong>

TGC新綠啟境建面約143㎡戶型圖

空間的局促，不單是在這一個(gè)戶型上，已成為TGC新綠啟境每個(gè)戶型的“通病”。建面約198㎡戶型中，主臥開間僅有約3.9米，進(jìn)深約3.7米——這是什么樣的概念？同一大區(qū)域，南二環(huán)十年前的項(xiàng)目紫檀，建面約185㎡的套四戶型中，其兩個(gè)臥室的尺度都比這一戶型大。

一般而言，開間小會(huì)顯得空間局促，進(jìn)深短則會(huì)影響臥室功能的使用。以該項(xiàng)目168㎡的三個(gè)臥室為例，含墻體3米5的進(jìn)深，安裝完60公分的標(biāo)準(zhǔn)衣柜后，一個(gè)寬度1米8的床進(jìn)去后，連放兩個(gè)床頭柜的空間都沒有了。

TGC新綠啟境建面約168㎡戶型圖

紫檀建面約185㎡戶型圖，圖據(jù)：貝殼APP

③略顯“雞肋”的泳池

在建面約198㎡的戶型中，開發(fā)商設(shè)計(jì)有一泳池。

從成都最早的大平層產(chǎn)品譽(yù)峰，到最新的錦江賦，都做了這一設(shè)計(jì)。但譽(yù)峰和錦江賦做泳池的戶型面積都超過300㎡，在200㎡以下戶型上做泳池，TGC新綠啟境開創(chuàng)了成都市場先河。而當(dāng)整體建面縮小近30%之后，泳池的大小也只有長約4米、寬約2.2米。

TGC新綠啟境建面約198㎡戶型圖

這樣的尺度顯然讓泳池略顯“雞肋”。一位看過項(xiàng)目的購房者就在社交平臺(tái)上稱，“只能考慮做魚池或填成茶室”。甚至在網(wǎng)上還有網(wǎng)友給出了把泳池改成廚房，現(xiàn)在的廚房改成餐廳的設(shè)計(jì)方案。

回歸主城背景下，誰該買新綠啟境？

回歸主城的聲音漸起，在成都商報(bào)購房者俱樂部的粉絲群里，有粉絲咨詢發(fā)哥對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的看法和能不能買？

從地塊的稀缺性來看，這本該是一個(gè)代表成都，攬獲頭部買家的頂流產(chǎn)品。

該宗地清水房限價(jià)為30500元/㎡，如果按照當(dāng)前開發(fā)商對(duì)外傳遞的36000元/㎡的均價(jià)，這是目前成都主城新房的價(jià)格“天花板”之一。

什么可以支撐溢價(jià)？品牌和產(chǎn)品。但在新綠啟境，品牌，是個(gè)新手。產(chǎn)品，吸引力不足。

在建的TGC新綠啟境

近些年成都樓市的多個(gè)項(xiàng)目證明，當(dāng)總價(jià)來到500-800萬級(jí)時(shí)，客戶不會(huì)相信情懷，只會(huì)做價(jià)值判斷。那么新綠啟境能帶給買房人的到底是什么？

沒有絕對(duì)的好房子，如果你是非常渴望市中心物業(yè)的自住購房者，能夠接受它的產(chǎn)品，那么依然值得大膽入手。